El juicio de desalojo sirve cuando hay un vínculo personal claro: locación vencida o con falta de pago, comodato, préstamo o tenencia precaria. En CABA y GBA casi siempre hay mediación previa. La sentencia no entrega las llaves: el lanzamiento es un tramo aparte. Si el ocupante se dice dueño, el desalojo puede ser el juicio equivocado: ahí entra la reivindicación.
Cuándo corresponde un desalojo
Google junta “desalojo de inmueble”, “desalojo inquilino que no paga”, “desalojo de ocupantes” y “me usurparon el departamento” en la misma búsqueda. El Código no. El desalojo está pensado para recuperar la tenencia frente a quien está por un contrato o una tolerancia, no para discutir quién es el dueño.
Casos típicos en CABA y Gran Buenos Aires:
- Locación vencida o con falta de pago. El contrato de alquiler —después del DNU 70/2023— se rige sobre todo por el Código Civil y Comercial. El papel sigue siendo la prueba que después se ejecuta.
- Comodato (“quedate mientras tanto”, un familiar, un amigo). Hay que probar que la tenencia era precaria y que se intimó la restitución.
- Ocupante precario que entró con permiso y se quedó.
- A veces, intruso reciente, si no discute el dominio. Si lo discute, leé el párrafo de abajo.
El locador, el comodante o quien tiene derecho a poseer demanda. Hace falta título (escritura, informe de dominio) y, si hay, el contrato, mensajes, recibos e intimación de desocupación. Sin intimación seria, el juez no adivina que “ya se lo pediste de palabra”.
Cuándo el desalojo no es el traje
Si el que está adentro se dice dueño o poseedor a título de dueño —boleto, cesión, años de impuestos, testigos de posesión— un desalojo mal planteado se cae o se convierte en un juicio de años. Ahí suele corresponder acción reivindicatoria: el dueño no poseedor contra el poseedor no dueño (art. 2262 CCyC).
Si vos sos quien posee hace 10 o 20 años y el Registro está a nombre de otro, el reclamo no es desalojo: es usucapión. El mapa de las tres vías está en Recuperá tu inmueble.
La usurpación también puede ser penal (art. 181 del Código Penal) si hubo despojo con violencia, clandestinidad o abuso de confianza. La vía penal no reemplaza al desalojo ni a la reivindicación: a veces van en paralelo, a veces no conviene mezclarlas. Se decide con los hechos, no con el enojo del domingo.
Mediación, demanda, sentencia y lanzamiento
| Tramo | Qué pasa | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Intimación | Carta documento o medio fehaciente pidiendo la desocupación | Deja constancia del pedido y del plazo |
| Mediación | Obligatoria en CABA y, con matices, en Provincia | A veces se acuerda fecha de entrega; si no, certificado para demandar |
| Demanda | Juicio de desalojo en el juzgado del inmueble | Sentencia de desocupación |
| Lanzamiento | Oficial de justicia, con fuerza pública si hace falta | Entrega material del inmueble |
La sentencia de desalojo no es la llave en la mano. Si no se van, hay que pedir el lanzamiento: diligencia, cédulas, a veces auxilio policial. Es el tramo que la gente imagina el primer día y que, en la práctica, llega al final. Hay que presupuestarlo en tiempo y en costo (oficial, locksmith, depósito de bienes si los hay).
Si hay menores, discapacidad o un planteo de vivienda, el expediente se vuelve más sensible. No significa que “no se puede desalojar”: significa que el juez mira más. Mentir en la demanda o apurar con vías de hecho empeora exactamente ese tramo.
Cuánto tarda un desalojo
Un caso simple —contrato escrito, domicilio conocido, nadie discute el título— se mide en meses, no en semanas. La mediación suma semanas. Las notificaciones, más. Un demandado que no se deja notificar, que cambia de domicilio o que plantea excepciones, estira. El lanzamiento es otro calendario, después de la sentencia firme o ejecutable.
“Desalojo express” es una etiqueta de marketing. Lo que sí existe es un expediente ordenado: intimación bien hecha, mediación usada, demanda con prueba y no mezclar este juicio con una pelea de dominio. Eso acorta. Prometer 30 días no.
Qué no hacer (aunque “todo el mundo lo hace”)
- Cortar luz, gas, agua o internet para “hacerlos irse”.
- Cambiar la cerradura, entrar y sacar cosas.
- Amenazar, publicar en redes o mandar a “alguien que los asuste”.
- Aceptar un acuerdo verbal de desocupación “el mes que viene” sin dejarlo por escrito.
- Iniciar desalojo cuando el conflicto es de propiedad.
Hacerse justicia por mano propia puede terminar en denuncia (usurpación inversa, daños, amenazas) y en un juez que mira mal al que tenía razón. La vía corta ilegal suele ser la más cara.
En la consulta inicial miramos escritura, contrato y cómo se llegó a esta ocupación. Te decimos si es desalojo, reivindicación o otra cosa — y cómo se cotiza el trabajo.