Hay tres herramientas distintas. El desalojo saca a quien está por un contrato o una tenencia (inquilino, comodatario, ocupante precario). La reivindicación es la acción del dueño que no posee contra quien posee sin ser dueño. La usucapión es adquirir el dominio por posesión: 10 años con justo título y buena fe, o 20 años sin esos requisitos. Mezclarlas es el error más caro.
El mapa: quién está adentro y con qué título
Google no distingue “me ocuparon el departamento”, “el inquilino no se va”, “mi hermano vive en la casa de mamá” y “hace veinte años que pago todo y no está a mi nombre”. El Código sí. El primer trabajo es nombrar la situación:
- Hay contrato de locación vencido o con falta de pago → suele ser juicio de desalojo.
- Hay comodato, préstamo o “quedate mientras tanto” → también puede ser desalojo, si se prueba la tenencia precaria.
- El ocupante se dice dueño o niega tu título → no es un desalojo clásico; entra reivindicación (y a veces usurpación penal, en paralelo).
- Vos poseés, pagás, cuidás, y el Registro sigue a nombre de otro (o de nadie útil) → el reclamo puede ser usucapión, no “que me firmen la cesión”.
En la consulta miramos escritura, informe de dominio, contrato y hechos de la posesión. Recién ahí se elige el fuero y el escrito.
Desalojo de inmueble
El desalojo no es “echar a alguien”. Es un proceso judicial para que el juez condene a restituir el inmueble y, si no lo hacen, el lanzamiento lo ejecute un oficial de justicia. En CABA y GBA casi siempre hay mediación previa, salvo excepciones. Cortar servicios, cambiar la cerradura o intimidar no adelanta el expediente: lo ensucia y puede dar vuelta el caso.
Sirve cuando hay un vínculo personal claro: locador y locatario, comodante y comodatario, dueño y tenedor precario. No sirve —o se cae— cuando el demandado acredita posesión a título de dueño. Por eso un desalojo mal planteado contra un “intruso” que después trae boletos, cesiones o testigos de posesión, se convierte en un juicio de años.
Documentos que suelen pedir: título, contrato o mensajes que prueben la tenencia, intimación de desocupación, impuestos y, si hay, el informe de dominio. El plazo no es “express”: un caso simple se mide en meses; el lanzamiento es otro tramo, después de la sentencia firme o ejecutable.
Reivindicación
La reivindicación es la acción real del propietario no poseedor contra el poseedor no propietario (art. 2262 del Código Civil y Comercial). No se discute un alquiler: se discute el dominio. Hay que probar que el inmueble es tuyo y que el otro lo tiene.
Aparece en herencias trabadas, ventas que no se escrituraron, ocupaciones largas, familiares que “se quedaron” y vecinos que corrieron el alambrado. A veces convive con daños, frutos y, si hay violencia en la entrada, con la vía penal de usurpación. No es más “pesado” que el desalojo por capricho: es el traje correcto cuando el conflicto es de propiedad, no de contrato.
Usucapión (prescripción adquisitiva)
Usucapir no es “sentarse a esperar”. Es poseer como dueño —pública, pacífica y continuamente— el tiempo que la ley pide, y después pedir al juez que declare el dominio y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Sin sentencia no hay título oponible a terceros.
En Argentina hay dos vías (arts. 1897 a 1905 CCyC):
- Usucapión corta (10 años): justo título y buena fe. Típico: boleto, cesión, sucesión informal, alguien que creyó comprar y nunca escrituró.
- Usucapión larga (20 años): no hace falta justo título ni buena fe. La posesión a título de dueño, bien probada, es el centro del juicio.
Un inquilino, un cuidador o quien entra por favor no usucape mientras su causa sea tenencia. Tiene que haber un cambio de título (interversión) y pruebas: impuestos, mejoras, testigos, planos, cercos, vecinos. El juicio pide mensura, edictos, informe de dominio y, casi siempre, pericia. En CABA o Provincia el juez lo marca el lugar del inmueble, no el domicilio de quien demanda.
Usucapión y sucesión se cruzan seguido: la casa sigue a nombre de quien falleció y un heredero (o un tercero) posee hace décadas. A veces hay que suceder primero; a veces la usucapión es el único camino. No se improvisa con un “papel entre familiares”.
Qué no hacer
- Hacerse justicia por mano propia.
- Pagar “arreglos” a quien ocupa, sin recibo ni estrategia, y después no poder explicar el vínculo.
- Iniciar desalojo cuando el conflicto es de dominio.
- Dejar pasar los años si sos dueño y no poseés: la prescripción también corre en contra.
- Creer que un boleto viejo, solo, escribe el Registro.